Vermieter zu kurz in Wohnung gelassen: Fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzungen des Mieters

Bei einer Nichtbeachtung einer gerichtlich titulierten Verpflichtung handelt es sich um eine schwerwiegende, die Kündigung rechtfertigende Vertragspflichtverletzung. Es steht einem Mieter insbesondere nicht frei, die Vorgaben seiner gerichtlich rechtskräftig titulierten Duldungspflicht weiter einzuschränken. Dies entschied das Amtsgericht Hamburg (Az. 49 C 237/24).

Nachdem die Mieterin (Beklagte) einer 3-Zimmer-Wohnung einen Mangel einer Steckdose im Flur sowie eine Rauchentwicklung des Ceranfeldherdes gemeldet hatte, begehrte der Vermieter (Kläger) eine Besichtigung der Mängel. Der Vermieter musste jedoch erst vor Gericht gehen, um eine Besichtigung von 30 Minuten – allein oder in Anwesenheit einer „elektrotechnisch ausgebildeten Person“ durchzusetzen. Der Vermieter schlug fünf Begutachtungstermine vor. Die Mieterin wollte ihn aber nur zehn Minuten in ihre Wohnung lassen und hielt in einem Schreiben weiter fest: “Sie dürfen Flur und Küche betreten keine anderen Räume, Sie dürfen die Steckdose und das Ceranfeld ansehen aber nicht anfassen.” Daraufhin kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß mit anwaltlichem Schreiben. Weil die Beklagte die Kündigung nicht akzeptierte, klagte er auf Räumung. Weil die Mieterin die Wohnung zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit der Klage herausgegeben hatte, wurde die Räumungsklage vom Kläger zurückgenommen. Er verlangte aber weiterhin die vorgerichtlichen Kosten – rund 1.200 Euro Rechtsanwaltskosten – der Kündigungserklärung ersetzt.

Das Amtsgericht Hamburg gab der Klage statt. Ein Anspruch des Vermieters auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten bestehe gem. § 280 Abs. 1 BGB. Es handele sich bei einer Nichtbeachtung einer gerichtlich titulierten Verpflichtung um eine schwerwiegende, die Kündigung rechtfertigende Vertragspflichtverletzung. Der Mieterin stünde es insbesondere nicht frei, die Vorgaben ihrer rechtskräftig titulierten Duldungspflicht eigenmächtig einzuschränken, indem sie statt der vorgesehenen 30 Minuten lediglich eine Besichtigung von 10 Minuten dulde und dem Kläger darüber hinaus untersage, den Mangel über eine rein optische Prüfung hinaus zu untersuchen – etwa indem er die vermeintlich defekte Steckdose sowie den Ceranfeldherd berühre. Einer Abhilfefrist nach § 543 Abs. 3 BGB bedarf es nicht, da der Mieterin bereits im Klagverfahren mehr als deutlich gemacht worden sei, dass sie dies zu dulden habe. Eine nochmalige Fristsetzung wäre hiernach eine sinnlose Förmlichkeit und im Übrigen ein weniger zur gerichtlichen Titulierung., so das Amtsgericht.