Unterlassene Reinigung einer gemieteten PV-Anlage kein Kündigungsgrund

Die Kläger sind Eigentümer eines Hauses und mieteten von der Beklagten 2017 eine Photovoltaik-Anlage für ihr Hausdach an. Vertraglich war ein durch die Beklagte auszuführendes Wartungsintervall von vier Jahren vereinbart. Die Vertragslaufzeit wurde auf 20 Jahre vereinbart, wobei das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen wurde. Die Kläger forderten die Beklagte im Jahr 2023 vergeblich zur Reinigung der Module auf und kündigten schließlich im Januar 2024 den Vertrag außerordentlich. Sie behaupteten, ihnen sei bei Vertragsschluss eine regelmäßige Reinigung der Module zugesagt worden. Vor dem Amtsgericht München verklagten die Kläger die Beklagte daraufhin auf Abbau der PV-Anlage und Zurückversetzung des Hauses und des Daches in den Ursprungszustand. Die Beklagte machte im Wege einer Widerklage ihrerseits die rückständigen Monatsmieten für Februar bis Juli 2024 in Höhe von insgesamt 571 Euro geltend.

Das Amtsgericht München wies die Klage ab und gab der Widerklage statt (Az. 191 C 12116/24). Die außerordentliche Kündigung sei unwirksam. Die gemietete Solaranlage weise keinen Sachmangel auf. Eine Verschmutzung der Paneele an sich begründe jedenfalls dann keinen Sachmangel, solange die Anlage insgesamt die nach dem Vertrag erwartete Leistung erbringe. Die tatsächliche Leistung der Stromerzeugung entspreche aber unstreitig der prognostizierten Leistung. Allein eine in einer (unterstellten) Verschmutzung liegende optische Beeinträchtigung begründet keinen Mangel der Mietsache. Die fristlose Kündigung könne auch nicht auf die nicht erfolgte Reinigung der Solarpaneele gestützt werden.

Das Gericht unterstellte zugunsten der Kläger, dass ihnen bei der Erläuterung des Vertrages erklärt wurde, dass die Beklagte die regelmäßige Reinigung der Solarpaneele vornehmen werde. Hierin liegt aber keine rechtsgeschäftliche Vereinbarung, sondern eine unzutreffende Aussage über den Vertragsinhalt oder die unterlassene Weitergabe dieses Wunsches der Kläger an die Beklagte. Diese Zusage des Vertriebs zur Reinigung müsse sich die Beklagte allerdings haftungsrechtlich zurechnen lassen. Die Kläger vermögen aus der (unterstellten) Pflichtverletzung der Beklagten bei Vertragsschluss weder einen Schadensersatzanspruch noch einen wichtigen Grund abzuleiten. Eine (fahrlässige) falsche Angabe zu den Leistungen der Beklagten bei der Wartung stelle eine vorvertragliche Pflichtverletzung der Beklagten dar. Aus dem Vortrag der Kläger vermochte das Gericht aber nicht zu entnehmen, dass im Falle einer zutreffenden Aussage der Mietvertrag nicht abgeschlossen worden wäre; die – hier unterstellte – Falschinformation sei mithin für den Abschluss des Vertrages nicht ursächlich geworden. Der mit der Reinigung verbundene wirtschaftliche Vorteil für den Mieter sei minimal. Die Kläger gaben auch nicht zu erkennen, dass ihnen besonders an der Reinigung gelegen war und dies ein für den Vertragsschluss wesentlicher Gesichtspunkt war.